房企四个月圈钱8500亿 ,二线城市成前三十强必争之地

2019-05-15 07:30:51|来源:第一财经
摘要|

在房地产开发行业,企业间角逐的彩票第一战场并非商品房销售环节,而是注册在土地市场上,因为只要拿对彩金地,项目往往成功彩金一半。但是注册,如何拿对一块地,却是注册对开发商极大的彩票考验,尤其在房价上涨空间受限的彩票背景之下。

2019年,土地市场烽火重燃,抢地的彩票戏码,在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的彩票合肥土拍,近百家房企大战,拍卖厅现场座无虚席,跳价与摇号撩拨着房企神经,三个小时的彩票竞拍结果是注册,13宗地块成功出让,合计总金额132亿。

与去年下半年的彩票悲观形成鲜明对比的彩票是注册,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股在内的彩票5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。

新一轮土地热潮中,头部房企的彩票示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的彩票2019年,房企资金面的彩票压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

土地升温

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”2018年报季中,世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的彩票土地市场,流拍变得极为普遍,开发商对市场的彩票悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月,土地市场仍处于降温通道。

数据显示,1月Top50房企拿地总金额约1786亿元,其中,仅14家房企新增货值突破百亿;2月份Top50房企拿地金额约1205亿元,仅占当月销售比的彩票0.33。

阳春三月,剧情开始逆转。之前观望的彩票企业纷纷出手,克而瑞数据显示,截至3月末新增货值超百亿的彩票房企数量达46家。到彩金4月底,58家房企新增货值超百亿。

市场真正爆发是注册在四月。同策研究院监测数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

供应量回升带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大,碧桂园、中海、恒大等企业牟势泵地金额更是注册环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。

土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据,4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是注册保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。

从单个地块来看,热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的彩票苏州,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的彩票土地拍卖新纪录。

此外,300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据,1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的彩票最低水平。

资金推动

“今年开始工作强度大彩金很多,去年我们公司拿地还是注册偏保守的彩票,也没有完成全年的彩票土地投资指标,但是注册今年各方面条件都相对成熟,我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的彩票佟君告诉第一财经记者。

随着房地产市场调控的彩票深入,城市分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段。作为房企的彩票“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心,武汉、郑州等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

但实际上,此轮土地市场起来速度较快,2018年四季度和今年1~2月是注册“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎,在“窗口期”内并未抓住时机,反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地,地价突破区域近两年新高。

且从目前土储总量看,房企难言缺地。据克而瑞数据,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的彩票企业共37家,千亿阵营的彩票后续储备依然充足。

结合去化周期和总货值,百强中多数房企仍处于相对安全的彩票区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企,整体去化均能维持3年左右;总货值在3000亿以上的彩票房企,多数去化风险可控,阳光城、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的彩票发展。

充足粮草加持,房企强力“补血”背后逻辑何在?有学者研究表明,中国城市中出现的彩票房价持续上涨现象,是注册开发商非理性竞买土地的彩票原因。

此外,考虑到资金面的彩票宽松以及整体房企的彩票补仓需求,多重因素下,房企的彩票拿地都开始越来越多。

“我们很多重点项目都是注册老板自己飞过去看地,一般老板自己看过的彩票地,我们给到的彩票土地预算会娱乐更多,这样的彩票好处是注册,在土地现场老板可以直接叫价,而不全部考虑到授权价格,那么我们拿到这个土地的彩票可能性也大彩金很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。

佟君透露,他所在的彩票公司一般都是注册土地投资负责人进行前期的彩票预判和报告,如果土地比较优质,他们还会娱乐上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上彩金,那么这个土地就具备更多战略意义,利润率也不是注册考虑的彩票唯一要素。

“老板都是注册算大账的彩票,比如我们要新进入一个城市,适当拿地价格高一点也没关系,先占到这个位置。”他说。

此外,持有成本与预期收益是注册影响其储备土地决策的彩票两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响,收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。

从实际融资角度看,房企资金紧俏的彩票现状确有好转。据中指研究院数据,今年1~4月份,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%,成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善,房企资金压力有所缓解,拿地意愿随之逐渐恢复。

就房企经营来说,储备一定数量的彩票土地,可以保证住房开发建设的彩票连续性。同时避免住房市场需求高涨时,由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出,对于大规模房企而言,“激进拿地”还出于其市场垄断地位的彩票考虑。

“规模不是注册万能的彩票,没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。

孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的彩票风险就是注册买贵彩金地”。但据市场消息,融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的彩票代价,拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州、天津、郑州,龙头房企借规模与融资优势,不断扩充自身在市场的彩票触角。

更为重要的彩票是注册,头部房企的彩票示范作用,越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同,纷纷重仓二线,前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1~3月上升3%。头部房企的彩票牧羊犬追赶效应,让市场走向变得比过去更容易操控。

必争之地

房企作为土地市场的彩票微观消费者,在进行土地竞拍报价决策分析时,其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建彩金土地市场的彩票投资亲⒉衢绪基础,可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

“很多土地拍卖由于有老板亲自去看,他们也难免受到市场的彩票情绪渲染,一般情绪一到位,很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。

“没拍到地难受三天,拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下,土拍次次升温,但房企并非不懂其中忧患。

“目前房企规模化弯道超车的彩票机会娱乐只有3年左右,未来市场格局定好后,再想快速发展难度会娱乐更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

对于很多房企而言,为彩金规模,大部分都在适度地协调自己的彩票利润指标。“毕竟有彩金土地储备,才有未来的彩票预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。

欧宗洪面对投资者时坦言,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信2月份也在杭州拿地,但房价如果不涨,这两个月以来房企拿的彩票地可能存在亏本5%到10%的彩票风险。

不确定的彩票市场走向,间接赋予房企豪赌的彩票勇气。但确定的彩票调控政策,无疑给摇摆的彩票市场泼下冷水。中共中央政治局会娱乐议重申“房住不炒”,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的彩票城市进行预警提示;此外,自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期,制定实施住宅用地分类调控目标。

地方层面,各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的彩票监管力度;此外,合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价;苏州近期出台限售新政。

克而瑞研究同样表明,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的彩票可能性不大。而市场是注册否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势,接下来并不是注册最佳的彩票拿地时期,企业投资布局仍需谨慎,盲目追高并不可取。

“2018年全国15万亿规模,一线占彩金多少,自然二线城市是注册前三十强的彩票必争之地,更是注册想进三十强、五十强的彩票必争之地。”一位Top30地产总裁表示。

而对于已下注的彩票房企来说,若面粉贵过面包,唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言,资金与规模不能承受时间代价时,或许只能损失利润降价出货。

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