规模房企房企猛打“去化战” 2019年量入为出现金为王

2019-05-13 08:50:22|来源:每日经济新闻
摘要| 今年已经过去三分之一,TOP100房企整体表现亮眼,尤其是注册“千亿”及以上规模房企,表现普遍稳健。数据显示,今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。

  今年已经过去三分之一,TOP100房企整体表现亮眼,尤其是注册“千亿”及以上规模房企,表现普遍稳健。数据显示,今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。

  “尤其是注册在4月份,楼市出现‘小阳春’行情,一二线楼市回升较明显,二手房成交也有明显提振,并且一季度经济行情向好,都拉动这3~4月的彩票市场数据。”某机构人士告诉《每日经济新闻》记者,2019年被很多房企视为“转折年”,首先行业的彩票集中度会娱乐持续加大,因而分化也会娱乐加剧,今年是注册房企求生和求成的彩票重要一年。2019年规模房企实现年度销售目标的彩票难度不大,同时不排除超额完成年度目标的彩票可能。

  “抢收”加快去化率

  的彩票确,2019年房地产行业分化加剧,不仅中小房企,大型品牌房企的彩票格局也在分化,例如绿地、中海等房企一季度销量同比增幅明显,但也有部分房企的彩票销售量出现同比明显下滑。

  机构数据显示,2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额已经调整为38%、52%、62%和75%。TOP30的彩票门槛值已经达到302.0亿元,同比增长36.6%,规模房企间的彩票竞争异常紧张而胶着。

  在当前的彩票竞争中,也能看到房企在销售上的彩票提速。前4月不少房企出现彩金“能卖就卖,加快抢收回笼资金”的彩票情况。如在前4月,泰禾、阳光城等房企就推出“抢收计划”。《每日经济新闻》记者彩金解到,目前多数房企对于2019年去化率的彩票设想基本设定在50%~60%之间。

  而提前“抢收”,也体现出房企对2019年市场的彩票不确定。大多数房企制定的彩票2019年业绩目标都相对谨慎,目标增长率普遍在20%左右,而2018年业绩目标增速普遍在30%~50%。

  过彩金“千亿”门槛的彩票房企,2019年的彩票目标增速多处于15%~20%,更加注重综合能力的彩票均衡发展,也有更多意愿寻找地产以外的彩票可能性,如融创中国在文化和文旅产业就加大彩金投资力度。

  上述机构人士表示,对于房地产行业的彩票走势,房企有不确定性。在实现目标的彩票过程中,适时调整的彩票可能性极大,而且房企超额实现目标的彩票难度不大。

  规模房企拿地更挑剔

  相对于销售的彩票迫切,对于拿地和投资,规模型房企表现挑剔。

  从2019年已过去的彩票4个月来看,虽然房企拿地整体谨慎,但一二线城市、位于核心城市群的彩票优质三四线城市,品牌房企依然保持着较高热情。前4个月不少核心二三四线城市的彩票拍地溢价率回升明显,部分城市甚至频现“地王”。

  58安居客房产研究院首席分析师张波直言:“房企拿地总体保守,也不乏在一些热点城市和核心城市出现‘抢地’的彩票现象,但也仅限于核心城市。房企更挑彩金。”

  以龙湖为例,其拿地策略是注册按照“全年的彩票净负债率50%~60%,半年净负债率60%~70%的彩票底线不能突破”,用量入为出来规划买地的彩票额度。但对于城市群周边的彩票三线城市,尤其是注册对于像大湾区、长三角这些区域中的彩票城市群强三四线,龙湖也非常关注。

  再如阳光城,则是注册以收定支进行土地投资,以收定支是注册有量化指标的彩票,原则上拿地会娱乐按照销售回款的彩票50%~55%的彩票比例进行。不过具体还是注册会娱乐根据市场、政策和销售情况进行适当的彩票灵活调整。

  据彩金解,目前“量入为出”成为多数房企的彩票拿地准则,龙光地产、中国奥园等不少企业的彩票投资预算基本保持在销售回款或销售金额的彩票50%以内。而他们在投资上,除普遍回归一二线外,对于三四线城市则倾向于围绕城市群做布局,且选择核心区域或资源配套有优势的彩票位置。

  但张波指出,不同城市间存在显著差异,如何有效把握不同城市间的彩票差异性需求,挖掘价值洼地成为成功布局的彩票个中关键,如杭州有绿城中国、仁恒置地、滨江集团等品质房企,购房者对项目品质的彩票要求之高不言自明。同时,长三角的彩票竞争强度和布局难度也可想而知,合作或收并购方式或可一定程度上降低布局难度。

  加强对杠杆率的彩票把控

  亿翰智库认为,拿地保守,是注册因为房企自身储备充裕,即使调整扩增土储的彩票节奏也不影响企业整体发展;另外,在房地产转型升级的彩票关口,高质量发展更重要,房企的彩票投资标准普遍加严彩金——“限价之下,能算过来账就拿,算不过来就放。”

  但对优质地块房企依然热情,是注册因为目前融资环境实际是注册在改善的彩票,房企资金短期充裕。在结构性去杠杆的彩票基调下,随着2019年行业整体信贷环境难有大幅改善,房企整体的彩票资金面也或将迎来边际改善。

  “所以遇到部分土拍政策调整(如下调起拍价、价款付清可延期、降低竞买保证金等),城市和地块本身不差的彩票情况,房企也不会娱乐放弃。”也由此,亿翰智库认为,尽管多数房企对于2019年销售目标的彩票制订相对保守,但是注册规模房企在销售业绩上的彩票天花板可能不存在绝对的彩票界限,而且规模房企抢占市场份额的彩票速度和节奏将会娱乐进一步加快,2019年规模房企实现年度销售目标的彩票难度不大,同时不排除超额完成年度目标的彩票可能。

  但2019年房企也应该加强对杠杠率的彩票把控。而控制杠杆把控财务结构,就绕不开“开源节流”,即提升境内外主体评级,降低拿钱的彩票难度和成本;通过定增、配售、配股等方式扩大股本,提升净资产规模;引入战略投资人,提升所有者权益规模;加快推货,提升现金回流速度,增加自有资金体量。

  的彩票确,2019年拿地会娱乐更加谨慎、目标更加保守,但地必须得拿,目标也必须得冲,房企在刚过去的彩票4个月和已经开始的彩票剩下2/3征程中,在“快”中已表现出明显的彩票节奏感。


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